انواع مالیات املاک معافیتها و جرایم

بر حسب تعریف سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، مالیات پرداختی است الزامی و بلاعوض.
مالیات در واقع انتقال بخشی از درآمدهای جامعه به دولت یا بخشی از سود فعالیت‌های اقتصادی است که نصیب دولت می‌گردد زیرا ابزار و امکانات دست یابی به درآمد و سودها را دولت فراهم ساخته‌ است.
مالیات به دو دسته مالیاتهای مستقیم و مالیاتهای غیرمستقیم تقسیم میگردد.
مالیات املاک از جمله مالیاتهای مستقیم است و شامل انواع درآمد حاصل از ملک است.

انواع مالیات املاک

1. مالیات بر درآمد اجاره املاک
2. مالیات بر نقل و انتقال املاک
3. مالیات بر مستغلات خالی

برای آشنایی بیشتر با انواع مالیات املاک در ادامه به توضیح درباره این سه نوع مالیات خواهیم پرداخت.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

با قرار دادن ملک و مستغلات در اختیار شخص دیگری به جهت سکونت یا هر نوع فعالیت و کسب در آمد از این طریق مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می گردد.
در مالیات بر درآمد اجاره املاک دو نوع قرارداد اجاره دست اول و اجاره دست دوم وجود دارد.

• در اجاره دست اول ملک از طرف مالک به اجاره واگذار میشود و در واقع مالک موجر می باشد.
• در اجاره دست دوم، مستاجر محل مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره میدهد و در حقیقت موجر مالک نمی باشد.

ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم

ماده54-درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده(54­ مکرر) این قانون، میزان اجاره­بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

سه تبصره مهم

تبصره1- در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره(9) ماده(53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.

تبصره2- چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه­التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.

تبصره3- در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.

اصلاحیه سال 1394 برای ماده 54

به موجب بند 11 ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیات­های مستقیم، مصوب 31/4/1394، این متن و تبصره های آن جایگزین ماده (54) قانون و تبصره های آن شد.
“ماده 54 – مال‌الاجاره از روی سند رسمی تعیین می‌شود و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن‌ خودداری گردد و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستأجر دریافت نموده باشد، میزان اجاره بها‌ بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. چنانچه بعدا اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ ‌تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود.”

تبصره 1 – ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید براساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن‌ واقع است تعیین خواهد شد.

‌تبصره 2 – از ابتدای سال 1382، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع‌ ماده (64) این قانون برای محدوده شهرها و روستاها و براساس هر مترمربع تعیین خواهد شد.”

مالیات بر نقل و انتقال املاک

هر نوع نقل‌ و انتقال املاک زمان انتقال منافع و … که مالکیت و منافع ملکی را از شخصی به شخص دیگر منتقل کند مشمول مالیات بر درآمد املاک از نوع نقل‌ وانتقال می‌گردد. در واقع یکی دیگر از انواع مالیات املاک، مالیات بر نقل و انتقال است.

نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می گردند.

شخص انتقال‌دهنده به‌عنوان صاحب درآمد شناخته ‌شده و مسئولیت پرداخت مالیات را بر عهده خواهد داشت.

مالیات حق واگذاری که تحت عنوان‌های دیگری چون مالیات سرقفلی و یا حق کسب و پیشه شناخته می‌شود از انواع دیگر مالیات نقل و انتقال املاک می باشد.

همچنین حق واگذاری محل از نظر قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد درتاریخ انتقال از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.

ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم

ماده 59 ـ نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد.

تبصره 1 ـ چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین‌ نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه ‌مالیات خواهد بود.

تبصره 2 ـ حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است ازحق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاری محل‌.

بر اساس قانون اولین نقل و انتقال ساختمان‌های ساخته شده توسط سازندگان و فروشندگان علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌گردد، گزارش کنند.
شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد موضوع ماده 59قانون مالیاتهای مستقیم می باشد.

مالیات بر مستغلات خالی

با توجه به اینکه در جامعه ما افراد و خانواده های زیادی مستاجر و فاقد منزل شخصی هستند. قانون‌گذار در حمایت از این قشر و در راستای کاهش املاک مسکونی خالی همچنین جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها، بر اساس قانون مقرر نموده اند املاک مسکونی که برای بیش از یک سال خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات بر درآمد املاک و مستغلات خالی خواهند شد.

انواع معافیتهای مالیات بر درآمد املاک

جهت کاهش رکود بازار مسکن و ترغیب افراد به اجاره دادن املاک خود و همچنین کاهش هزینه های رهن و اجاره بهاء نمی توان نقش به سزای معافیتهای مالیات بر درآمد املاک را نادیده گرفت.

1- معافیت سکونت اقوام

• بر اساس قانون در صورتی که ملک مسکونی در اختیار اقوام درجه اول مالک به شرح : پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل قرار گیرد اجاری تلقی نمی‌شود.
• لازم به ذکر است موارد مذکور در صورت عدم دریافت اجاره بها از افراد و اشخاص فوق الذکر جاری خواهد بود و در صورتی که بیش از یک واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور در بندهای بالا باشد به ازای هر نفریک واحد معاف از مالیات اجاره املاک خواهد بود و واحدهای مازاد مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.

2- معافیت مالک بیش از سه واحد

• همچنین مالکان مجتمع‌های مسکونی که بیش از سه واحد استیجاری داشته باشند. همچنین در ساخت آنها الگوی مصرف مسکن طی اعلامیه ی وزارت مسکن و شهرسازی رعایت شده باشد در مدت زمان اجاره از پرداخت هرگونه مالیات بر درآمد اجاره ی املاک معاف می باشند.

3- معافیت دوره فروش

• زمانی که صاحب یک واحد مسکونی، ملک خود را به شخص دیگری فروخته باشد.
  همچنین مدت زمان تخلیه ملک در سند نقل و انتقال قید شده باشد.
  بر اساس قانون، آن ملک تا 6 ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود و زمان مذکور به عنوان فرصت تخلیه صاحب قبلی قلمداد می گردد.
  شایان ذکر است پس از گذشت 6 ماه، ملک مورد نظر کما فی السابق مشمول قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.

4- معافیت تنها منبع درآمد

• اشخاصی که به جز اجاره ملک هیچ نوع درآمد دیگری نداشته باشند بر اساس ماده 84 قانون مالیات های مستقیم از شمول این قانون خارج می باشند.
  این مهم در صورتی است که مبلغ اجاره بهای دریافتی بیش از سقف معافیت مالیاتی سالانه اعلام شده نباشد. در غیر اینصورت مازاد اجاره بهای درافت مشمول مالیات خواهد بود.

5- معافیت املاک میراث فرهنگی

• همچنین آثار ثبت شده در سازمان میراث فرهنگی کشور اگر نقل و انتقال پیدا کند، از مالیات نقل و انتقال املاک معاف خواهد بود.
  مادامی که مالکیت املاک مذکور تحت اختیار اشخاص باشد، مالک بر اساس قانون ملزم به پرداخت حداقل 50 درصد مالیات می باشد.
  هرگاه صاحب ملک برای نوسازی، به سازی ، بازسازی ملک خود اقدام نماید و برای تعمیرات از سازمانهای دولتی و … وجوهی دریافت نماید به دلیل آن که این مبالغ به عنوان درآمد ملک محسوب نمی‌شوند و مشمول قانون مالیاتهای مستقیم نخواهند بود.

6- معافیت اجاره متقابل

• همچنین اگر مالکی، ملک خود را اجاره دهد و در عوض خودش در ملک دیگری مستاجر شود در صورتی که مطابق توضیحات فوق، مبلغ اجاره دریافتی تنها راه درآمدی مالک نباشد و در آمد مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بیش از سقف معافیت مالیاتی سالانه باشد، تنها به میزان مابه التفاوت ملزم به پرداخت مالیات متعلقه می باشد.

برای روشن تر شدن این موضوع در نظر خواهیم گرفت شخصی خانه خود را با شرایط 100 میلیون ریال رهن و 5 میلیون ریال اجاره داده باشد. در ازای آن یک ملک دیگر را به مبلغ 50 میلیون ریال رهن و 3 میلیون ریال اجاره ماهیانه برای سکونت خودش اجاره نماید. مطابق قانون، فقط بر مبنای تفاوت اجاره ها یعنی 50 میلیون ریال رهن و 2 میلیون ریال اجاره با در نظر گرفتن شروط فوق الذکر مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.

جرایم مربوطه

مودیان موضوع این مقاله به استناد ماده 80 قانون مالیاتهای مستقیم مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خود را تسلیم نمایند.

• در زمینه نقل و انتقال و واگذاری حداکثر تا سی روز پس از انجام معامله
• در مورد درآمد اجاره املاک تا آخر تیر ماه سال بعد
  با سایر مدارک درخواستی تسلیم واحد مالیاتی نمایند و مالیات متعلقه را وفق مقررات پرداخت کنند.

در صورت رعایت نکردن قوانین موضوع بحث مشمول جریمه به شرح زیر می باشند:

1. عدم ارایه اظهارنامه در موعد مقرر ده درصد مالیات متعقله
2. عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر معادل 2/5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیرکرد
3. چنانچه مودیان اظهارنامه مالیاتی خود را با اطلاعات نادرست و غیر واقعی تنظیم و به سازمان امور مالیاتی ارایه کنند علاوه بر مالیات متعلقه، به میزان صد در صد مالیات متعلقه مشمول جریمه می باشند.
4. مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به ارایه اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت ارایه آن و نسبت به ما به الاختلاف از تاریخ مطالبه است. در مورد مودیانی که از ارایه اظهارنامه خودداری نموده و یا اصولا مکلف به ارایه اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت ارایه اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.